West Edmonton Mall (Canada), Mall of America (Etats-Unis), Parly 2 (France), Galleria Vittorio Emanuele de Milan (Italie).
Les souks du Moyen-Orient et d'Afrique du Nord, auxquels correspondaient les marchés à ciel ouvert ailleurs dans le monde, ainsi que les grands magasins (DEPARTMENT STORES) de la fin du XIXe siècle peuvent être considérés comme les précurseurs du centre commercial moderne.
Le premier, le grand souk d'Istambul (Grand Bazaar of Istanbul), a vu le jour en 1461. On estime qu'il comprend environ 4 000 magasins, 500 étals (stands), des entrepôts (storage rooms), plusieurs mosquées, des restaurants, des cafés (coffee houses) et des ateliers d'artisans. Construite de 1865 à 1867, la Galleria Vittorio Emanuele de Milan marque une étape importante dans l'histoire du centre commercial, car elle se situait à l'extérieur du quartier commerçant de Milan.Le premier centre commercial américain fut le Country Club Plaza (Kansas City, Missouri), construit par la J. C. Nichols Company et ouvert en 1922. Il s'agissait d'un centre commercial ouvert, tout comme le Highland Park Shopping Village (Dallas, Texas) inauguré en 1931.
La période de croissance qui a suivi la Seconde Guerre mondiale a profité aux centres commerciaux. C'est ainsi qu'en 1956 est né à Edina (Minnesota), le Southdale, premier centre commercial fermé.Réalité nord-américaine, le centre commercial a été exporté en Europe, puis sur les autres continents.
Le plus grand centre commercial du monde se trouve au Canada. Il s'agit du West Edmonton Mall, qui couvre une superficie de 5,3 millions de pi2 (492 370 m2) sur un site de 46 hectares (114 acres). (Voir MEGAMALL) La croissance des centres commerciaux a été favorisée par l'explosion du parc automobile, le développement des banlieues et le phénomène de la publicité. Certains centres commerciaux, notamment les mégacentres commerciaux (MEGAMALLS), sont des attractions touristiques.Les centres commerciaux occupent, tant en Amérique du Nord qu'en Europe, une place prépondérante dans le commerce de détail. Par exemple, en Amérique du Nord, plus de la moitié des ventes au détail (retail sales) y sont faites.
En réponse à une tendance très forte dans la grande distribution, les centres commerciaux cherchent à allier la fonction récréative à la fonction commerciale, comme le montrent, entre autres, les concepts de centre-loisirs (ENTERTAINMENT CENTER) ou de mégacentre commercial (MEGAMALL). Le mot-valise anglais entertailing (entertainment + retailing) illustre ce nouveau concept.
Le centre commercial est réalisé par le promoteur de centre commercial (SHOPPING CENTER DEVELOPER). Celui-ci loue les emplacements commerciaux à des détaillants indépendants (INDEPENDENT RETAILERS) ou à des chaînes de magasins (retail chains).
Les locataires (TENANTS) paient des loyers mensuels ou annuels et assument des charges communes d'entretien (common area maintenance fees). Celles-ci comprennent, entre autres, le CVC (HVAC), sigle désignant le chauffage (heating), la ventilation (ventilation) et la climatisation (air conditioning). Les locataires sont tenus de respecter les heures et jours d'ouverture du centre et participent conjointement aux campagnes promotionnelles.
Les locataires majeurs (major tenants), communément appelés locomotives (ANCHORS), jouent un rôle essentiel, car ils constituent les pôles d'attraction du centre. Les autres locataires, ou magasins satellites (satellite stores), sont des établissements de plus petite taille qui bénéficient de la circulation créée par les locomotives. Dans les grands centres commerciaux, c'est la complémentarité de l'offre des locomotives et des nombreuses petites et moyennes surfaces de vente spécialisées qui produit l'attractivité globale dont bénéficient tous les magasins, grands ou petits.Le centre commercial fait l'objet d'une planification et d'une organisation minutieuses : l'emplacement, la taille, l'architecture et l'aménagement intérieur sont soigneusement étudiés en fonction de la clientèle visée. Les locataires sont choisis de façon à former un assortiment de commerces (TENANT MIX) équilibré qui réponde le mieux possible aux besoins des consommateurs.
En ce qui concerne ses caractéristiques physiques, le centre commercial aura la forme d'un centre commercial ouvert (OPEN SHOPPING CENTER) ou d'un centre commercial fermé (ENCLOSED SHOPPING CENTER). Il disposera généralement d'une aire de stationnement (parking lot) gratuite.Le centre commercial se distingue de l'artère commerciale (shopping street), ou rue commerçante, regroupement non planifié de commerces ne dépendant généralement d'aucune autorité centrale.
Les centres commerciaux sont traditionnellement classés en fonction de leur taille, exprimée en nombre de magasins ou en surface brute de location (GROSS LEASABLE AREA), et en fonction de leur pouvoir d'attraction (PULLING POWER).
On distingue ainsi, du plus petit au plus grand : le centre commercial de quartier (NEIGHBORHOOD SHOPPING CENTER), le centre commercial communautaire (COMMUNITY SHOPPING CENTER), le centre commercial régional (REGIONAL SHOPPING CENTER) et le mégacentre commercial (MEGAMALL).
Les centres commerciaux peuvent aussi être classés en fonction de leur positionnement sur le marché (market position), c'est-à-dire en fonction de leur image et du type de magasins qu'ils regroupent. Il y a notamment le centre commercial de proximité (CONVENIENCE SHOPPING CENTER), le centre de boutiques spécialisées (SPECIALTY CENTER), le centre de magasins d'usine (FACTORY-OUTLET CENTER), le centre commercial ethnique (ETHNO-CENTER), le centre de grandes surfaces (POWER CENTER) et le centre commercial de centre-ville (DOWNTOWN SHOPPING CENTER).
On évitera l'expression *centre d'achat ou *centre d'achats pour centre commercial, très fréquente au Québec, mais considérée comme un anglicisme.
